Ihre Steuerberater in Essen
Probleme kennen wir nicht,
wir kennen nur Lösungen!
TH MARTIN STEUERBERATUNG ist eine vornehmlich regional ausgerichtete Kanzlei. An unserem Standort in Essen beraten wir Mandanten aus Wirtschaft und Industrie – aber auch Privatpersonen, Freiberufler und Vereine.
Und das seit über 25 Jahren. Kompetent, verlässlich und vorausschauend. Unsere Leistungen decken das gesamte Spektrum betriebswirtschaftlicher und steuerrechtlicher Fragestellungen ab. Unser Newsletter gibt Ihnen regelmäßig einen aktuellen Überblick über die neuesten Entwicklungen in den Bereichen Wirtschaft, Steuer und Recht. Für Ihre Fragen stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
mit den Steuerberatern von TH Martin,
gehört das Wort "Problem" nicht mehr
zu unserem Repertoire."
Die Die Martin Steuerberatung ist auf die steuerliche und betriebswirtschaftliche Beratung von Unternehmen und Unternehmern spezialisiert. Unabhängig von der Rechtsform des Unternehmens sowie der Größe bieten wir Unternehmern ein breit gefächertes Leistungsspektrum an. Neben der Erstellung von Jahresabschlüssen fertigen wir alle relevanten betrieblichen Steuererklärungen für Unternehmen sowie Konzerne an. Ziel unserer steuerlichen Beratung ist die Optimierung der Steuerlast unserer Mandanten sowie die optimale Realisierung von Steuersparmöglichkeiten. Darüber hinaus betreuen wir unsere Mandanten bei steuerlichen Außenprüfungen, übernehmen die Finanzbuchhaltung sowie Lohnbuchhaltung und vertreten unsere Mandanten auch vor Finanzgerichten in steuerrechtlichen Angelegenheiten.
Ob das Unternehmen oder der Konzern betriebswirtschaftlich gesehen optimal für die Zukunft gerüstet ist, können wir mithilfe einer betriebswirtschaftlichen Analyse darlegen. Wettbewerbsdruck, steigende Komplexität und wachsender Kostendruck machen es erforderlich, eine darauf ausgelegte Strategie zu entwickeln und diese zu implementieren, damit das Unternehmen auch für die Zukunft leistungsfähig sowie wirtschaftsfähig bleibt. Eine betriebswirtschaftliche Analyse ist daher unabdingbar, denn nur so können mögliche Risiken erkannt werden und frühzeitig darauf reagiert werden. Unsere Kanzlei begleitet Unternehmen sowie Konzerne mit einer fundierten betriebswirtschaftlichen Beratung in allen Phasen der Unternehmensentwicklung.
Die Steuererklärungspflicht besteht nach den §§ 149 bis 153 AO und den Einzelsteuergesetzen. So verlangen z. B. das Einkommensteuergesetz, das Körperschaftsteuergesetz, das Gewerbesteuergesetz und das Umsatzsteuergesetz die jährliche Abgabe einer Steuererklärung; für die Einkommensteuer wird diese in § 25 Abs. 3, 4 EStG sowie §§ 56, 60 EStDV konkretisiert.
Ob für einen Veranlagungszeitraum z.B. eine Einkommensteuererklärung abzugeben ist, richtet sich namentlich nach § 56 EStDV. Die Erklärungspflicht als solche ist eine höchstpersönliche Verpflichtung; sie ist mit Zwangsmitteln gem. § 328 AO erzwingbar. Die fristgerechte Abgabe kann mit verwaltungsrechtlichen Druckmitteln, wie einem Verspätungszuschlag gem. § 152 AO, durchgesetzt werden.
Die Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung besteht auch, wenn das Finanzamt gem. § 149 Abs. 1 Satz 2 EStG hierzu auffordert. Beschränkt Steuerpflichtige sind erklärungspflichtig, sofern die Steuer nicht dem Steuerabzug unterliegt und dadurch gem. § 50 Abs. 2 EStG bereits abgegolten ist. Erweitert beschränkt Steuerpflichtige i.S.d. § 2 Abs. 1 AStG haben hingegen sämtliche Einkünfte zu erklären.
Die Abgabe der Steuererklärung ist eine persönliche Pflicht der Steuerpflichtigen, die nach den §§ 328 ff. AO erzwingbar ist. Alternativ kann das Finanzamt gem. § 162 AO auch die Besteuerungsgrundlagen schätzen und auf dieser Grundlage einen Steuerbescheid erlassen, wobei die Erklärungspflicht dennoch unverändert fortbesteht. Eine Änderung eines Schätzbescheids im Einspruchsverfahren ist aber möglich.
Bis zum VZ 2010 mussten jegliche Steuererklärungen schriftlich nach amtlichem Vordruck abgegeben werden.
Ab VZ 2011 ist gem. § 25 Abs. 4 EStG bei Einkünften nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 EStG und sofern kein Veranlagungsfall nach § 46 Abs. 2 Nr. 2 bis 8 EStG gegeben ist, zwingend eine Erklärung nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung (= Elektronische Steuererklärung/Elster) vorzunehmen. Bilanzen sind nach § 60 EStDV in der gleichen Form zu übermitteln.
Die Steuererklärung ist gem. § 149 Abs. 2 AO grundsätzlich innerhalb von fünf Monaten nach Ablauf des zu veranlagenden Kalenderjahres abzugeben. Wird zur Erstellung der Steuererklärung ein Steuerberater beauftragt haben, verlängert sich nach einem gemeinsamen Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder die Abgabefrist bis zum 31. Dezember des Jahres. Im Einzelfall ist auch eine weitergehende Verlängerung gem. § 109 AO möglich.
Wir unterstützen sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen bei der Erstellung sämtlicher Steuererklärungen und den damit in Zusammenhang stehenden Anträgen. Sofern erforderlich bieten wir auch Beistand in außergerichtlichen und gerichtlichen Rechtsbehelfsverfahren mit den Organen der Finanzverwaltung
Rentenbesteuerung
Wie werden Versorgungsbezüge versteuert?
Versorgungsbezüge, die ein aus dem „aktiven Dienst“ ausgeschiedener Arbeitnehmer von seinem früheren Arbeitgeber erhält, ohne zu seiner Versorgung eigene Beiträge geleistet zu haben, sind grundsätzlich steuerpflichtiger Arbeitslohn und werden nach Abzug des Versorgungsfreibetrags und des Zuschlags zum Versorgungsfreibetrag „voll besteuert“. Versorgungsbezüge können auch unter eine Steuerbefreiungsvorschrift fallen, so z.B. Versorgungsbezüge der Kriegerwitwen.
Was zählt zu den Versorgungsbezügen?
Versorgungsbezüge sind im öffentlichen Dienst das Ruhegehalt, Witwen- oder Waisengeld, der Unterhaltsbeitrag oder ein gleichartiger Bezug, auf Grund beamtenrechtlicher oder entsprechender gesetzlicher Vorschriften, nach beamtenrechtlichen Grundsätzen von Körperschaften, Anstalten oder Stiftungen des öffentlichen Rechts oder öffentlich-rechtlichen Verbänden von Körperschaften oder
in anderen Fällen (d.h. „im privaten Dienst“) Bezüge und Vorteile aus früheren Dienstleistungen wegen Erreichens einer Altersgrenze, verminderter Erwerbsfähigkeit oder Hinterbliebenenbezüge.
Bezüge wegen Erreichens einer Altersgrenze gelten erst dann als Versorgungsbezüge, wenn der Steuerpflichtige das 63. Lebensjahr oder, wenn er schwerbehindert ist, das 60. Lebensjahr vollendet hat. Als schwerbehindert gilt eine Person mit einem Grad der Behinderung von wenigstens 50 %.
Die Unterscheidung wird damit begründet, dass sich der mit den Zahlungen verfolgte „Versorgungszweck“ im öffentlichen Dienst unmittelbar aus den beamten- und versorgungsrechtlichen Vorschriften ergibt. Bei Arbeitnehmern im privaten Dienst ist dagegen eine Mindestaltersgrenze gesetzlich festgelegt worden, weil andernfalls der Beginn eines Versorgungsbezugs – und damit der Abzug des Versorgungsfreibetrags und des Zuschlags zum Versorgungsfreibetrag – beliebig und willkürlich vereinbart werden könnte.
„Typische“ Versorgungsbezüge sind nicht nur die Pensionen der Beamten, sondern auch die sog. Betriebsrenten der Werkspensionäre, sofern diese Leistungen nicht auf eigenen Beiträgen des Arbeitnehmers beruhen.
Ob die Versorgungsbezüge laufend gezahlt werden, ist unerheblich. Von einem Versorgungsbezug, der zum Abzug eines Versorgungsfreibetrags berechtigt, ist auch dann auszugehen, wenn anstelle eines monatlichen Versorgungsbezugs eine Kapitalauszahlung oder Abfindung an den Versorgungsempfänger gezahlt wird.
Keine Versorgungsbezüge sind dagegen
- Übergangsgelder und Wartegelder nach § 11 SVG an einen in den einstweiligen Ruhestand versetzten Beamten,
- Nachzahlungen von Arbeitslohn für die aktive Zeit, selbst wenn sie nach dem Ausscheiden aus dem Arbeitsleben gezahlt werden
- Zahlungen, die als Gegenleistung für im gleichen Zeitraum geschuldete oder erbrachte Dienstleistungen geleistet werden
- Vorruhestandsleistungen, die nicht wegen Erreichens einer Altersgrenze, sondern im Hinblick auf die frühere Tätigkeit gezahlt werden
- geldwerte Vorteile in Form von Fahrvergünstigungen an Ruhestandsbeamte des Bundeseisenbahnvermögens
Diese Zuwendungen sind als laufender Arbeitslohn zu beurteilen, so dass der höhere Arbeitnehmer-Pauschbetrag von 1 000 € in Betracht kommt.
Ein aus dem aktiven Dienst ausgeschiedener Arbeitnehmer, der weiterhin oder erneut für seinen Arbeitgeber tätig ist, kann Versorgungsbezüge und Aktivbezüge nebeneinander beziehen. Der Versorgungsfreibetrag darf dann aber nur von den Versorgungsbezügen abgezogen werden.
Bezüge wegen Berufsunfähigkeit, Erwerbsunfähigkeit oder Hinterbliebenenbezüge stellen unabhängig vom Alter des Bezugsberechtigten begünstigte Versorgungsbezüge dar. Ob eine Berufsunfähigkeit oder Erwerbsunfähigkeit vorliegt, richtet sich nach sozialversicherungsrechtlichen Grundsätzen. Wird eine Berufsunfähigkeitsrente aus der gesetzlichen Rentenversicherung nicht bezogen, muss der Nachweis ggf. durch eine Bescheinigung des zuständigen Versorgungsamtes geführt werden. Hinterbliebene sind die Witwe und die mit dem früheren Arbeitnehmer verwandten Kinder.
Wie werden Renten besteuert?
Im Gegensatz zu den Versorgungsbezügen unterliegen „Renten“ nur mit dem Besteuerungsanteil der Einkommensteuer. Die Rentenbesteuerung erfolgt grundsätzlich nur im Rahmen einer Einkommensteuerveranlagung.
Renten liegen vor, wenn der Arbeitnehmer selbst während seiner Berufstätigkeit eigene Beiträge zur betrieblichen Altersversorgung geleistet oder wenn zwar der Arbeitgeber die Beiträge geleistet hat, diese jedoch beim Arbeitnehmer als Arbeitslohn erfasst worden sind. Ob dafür vom Arbeitnehmer tatsächlich Lohnsteuer einbehalten worden ist, ist dagegen unerheblich.
Die unterschiedliche Besteuerung von Renten und Pensionen hatte das BVerfG für verfassungswidrig erklärt und den Gesetzgeber aufgefordert, spätestens zum 1.1.2005 eine gesetzliche Neuregelung zu treffen. Im Rahmen des Alterseinkünftegesetzes ist deshalb die Besteuerung von (Alters-) Renten grundlegend geändert worden:
Das Gesetz beinhaltet eine schrittweise Umstellung bis zum Jahre 2040 auf die sog. nachgelagerte Besteuerung, d.h. die Beiträge, die in die Rentenversicherung eingezahlt werden, werden in vollem Umfang von der Einkommensteuer freigestellt. Im Gegenzug werden die späteren Renten in vollem Umfang der Besteuerung unterworfen. Alle Renten mit Rentenbeginn bis einschließlich 2005 unterliegen ab dem Jahr 2005 einheitlich zu 50 % der Besteuerung. Der steuerpflichtige Anteil der Rente wird für jeden neu hinzukommenden Rentnerjahrgang bis zum Jahr 2020 in Schritten von 2 % auf 80 % und anschließend in Schritten von 1 % bis zum Jahre 2040 auf 100 % angehoben.
Der nachgelagerten Besteuerung unterliegen Renten und andere Leistungen aus den gesetzlichen Rentenversicherungen, den landwirtschaftlichen Alterskassen, berufsständischen Versorgungseinrichtungen und Leibrentenversicherungen, die die Zahlung einer monatlichen, auf das Leben des Steuerpflichtigen bezogenen lebenslangen Rente nicht vor Vollendung des 60. Lebensjahrs des Berechtigten vorsehen. Die sich ergebenden Versorgungsansprüche dürfen außerdem nicht übertragbar, nicht beleihbar, nicht veräußerbar und nicht kapitalisierbar sein, und es darf über den Anspruch auf Rente hinaus kein Anspruch auf Auszahlungen bestehen.
Der sich nach Maßgabe dieser Prozentsätze ergebende steuerfrei bleibende Teil der Rente wird für jeden Rentnerjahrgang als Festbetrag bestimmt und auf Dauer festgeschrieben. Regelmäßige Anpassungen der Rente führen nicht zur Erhöhung des steuerfreien Teils der Rente.
Nach der Neuregelung sind die Bestandsrenten und Neufälle des Jahres 2005 bis zu einer Höhe von rund 18 900 €/Jahr (rund 1 575 €/Monat) bei Alleinstehenden generell steuerfrei. Bei einem Renteneintritt im Jahre 2018 verringert sich dieser Betrag auf 13 817 € (rund 1 132 €/Monat); der Anteil der Besteuerung beträgt 76 %.
Die Nichterklärung von Berufsunfähigkeitsrenten (und anderen steuerpflichtigen Renten) in der Einkommensteuererklärung kann u.U. als Steuerhinterziehung gewertet werden. Rentner können grundsätzlich auch dann zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet sein, wenn ihnen das Finanzamt vor 2005 mitgeteilt hat, dass sie dazu eigentlich nicht mehr verpflichtet seien.
Können Kosten der Heimunterbringung steuerlich geltend gemacht werden?
Kosten für die behinderungs- oder pflegebedingte Unterbringung in einem Pflegeheim sind außergewöhnliche Belastungen, soweit die Kosten nicht von der Pflegeversicherung übernommen bzw. erstattet werden. Leistungen der Pflegepflichtversicherung und das aus einer ergänzenden Pflegekrankenversicherung bezogene Pflege(tage)geld sind aber gegenzurechnen.
Leben Ehegatten gemeinsam in einem Pflegeheim und ist nur eine Person pflegebedürftig, sind die Kosten nur zwangsläufig, soweit sie auf den Pflegebedürftigen entfallen, weil der Umzug in das Pflegeheim auf der freien Entschließung des anderen Ehegatten beruht. Wird bei einer Unterbringung in einem Pflegeheim wegen Pflegebedürftigkeit der private Haushalt aufgelöst, ist eine Haushaltsersparnis aufwandsmindernd zu berücksichtigen.
Die Haushaltsersparnis ist durch einen Vergleich der aufgewendeten Kosten für das Pflegeheim mit den Kosten des aufgegebenen entsprechenden Haushalts zu ermitteln. Maßgröße sind dabei die üblichen Kosten eines Einpersonenhaushalts.
Zu den Aufwendungen, die nach § 33 EStG zum Abzug gebracht werden können, gehören auch Aufwendungen für die krankheitsbedingte Unterbringung von Angehörigen in einem Altenpflegeheim, während Aufwendungen für deren altersbedingte Heimunterbringung nur nach § 33a EStG berücksichtigt werden können. Eine Aufteilung der durch das Pflegeheim in Rechnung gestellten Kosten in Unterhaltskosten i. S. des § 33a EStG einerseits und Krankheitskosten i. S. des § 33 EStG anderseits kommt bei der krankheitsbedingten Unterbringung von Angehörigen in einem Altenpflegheim nicht in Betracht. Sind beide Ehegatten krankheitsbedingt in einem Alten- und Pflegeheim untergebracht, ist für jeden der Ehegatten eine Haushaltsersparnis anzusetzen. Liegen die Voraussetzungen nur während eines Teils des Kalenderjahres vor, sind die anteiligen Beträge anzusetzen (1/360 pro Tag, 1/12 pro Monat). Kosten der Unterbringung in einem Krankenhaus können regelmäßig ohne Kürzung um eine Haushaltsersparnis als außergewöhnliche Belastung anerkannt werden.
Kosten für den behinderten- oder pflegegerechten Umbau der eigenen Wohnung können ebenfalls als außergewöhnliche Belastung abziehbar sein.
Das Leistungsangebot der Kanzlei TH MARTIN im Rahmen der Lohnbuchhaltung ist individuell an die Bedürfnisse unserer Mandanten angepasst.
Die Erstellung von Lohn- und Gehaltsabrechnungen ist ein sehr komplexes Themengebiet, da neben den Regelungen des (Lohn-)steuerrechts auch arbeits- und sozialversicherungsrechtliche Regelungen zu beachten sind, die zudem einer stetigen Änderung unterliegen.
Viele Arbeitgeber lagern Ihre Lohnbuchhaltung deshalb gerne aus.
Wir übernehmen für Sie die komplette Lohnbuchhaltung einschließlich der Meldungen an die Sozialversicherungsträger. Unser Leistungsspektrum beinhaltet selbstverständlich auch den Schriftverkehr mit den Sozialversicherungsträgern, das Stellen von Anträgen, die Begleitung von Sozialversicherungs- und Lohnsteueraußenprüfungen. Hierbei spielt es keine Rolle, welche Rechtsform Ihr Unternehmen hat und wie viele Mitarbeiter beschäftigt sind.
Sofern gewünscht kann der Austausch sämtlicher Lohnunterlagen und Angaben zu Arbeitnehmern auch digital über eine Cloud erfolgen. Für alle Arbeitnehmer können Sie dabei zusätzlich einen individuellen Cloud-Bereich mit Archiv freischalten. So sparen Sie Zeit und Geld für den Ausdruck und die Kuvertierung aller Lohnunterlagen.
Sprechen Sie uns einfach an.
Spekulationssteuer bei Immobilien
Wann entsteht die sog. Spekulationssteuer bei Immobiliengeschäften?
Bis 1999 tauchte der Begriff „Spekulationsgeschäfte“ im Einkommensteuergesetz auf. Zur Vermeidung einer Irreführung, da Spekulationsgeschäfte auch ohne Spekulationsabsicht vorliegen können, wurde die entsprechende Vorschrift des § 23 EStG umbenannt in „private Veräußerungsgeschäfte“.
Grundsätzlich sind die Anschaffung und die Veräußerung einer Immobilie Voraussetzung für die Verwirklichung eines Veräußerungsgewinns im Sinne der Spekulationssteuer. Die Veräußerung ist das unabdingbare Besteuerungsmerkmal für die Anwendung der Spekulationssteuer. Unter Veräußerung ist die entgeltliche Übertragung einer Immobilie zu verstehen. Dies sind insbesondere Verkauf und Tausch. Das Motiv für die Veräußerung der Immobilie ist dabei unbeachtlich (Beispiel: Veräußerung auf Grund persönlicher Zwangslage). Insbesondere ist es für die Steuerpflicht unerheblich, ob der Veräußerer in spekulativer Absicht gehandelt hat.
Auch die Einbringung einer Immobilie des Privatvermögens in eine Kapitalgesellschaft oder eine Personengesellschaft gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten gilt als Veräußerung.
Unentgeltliche Übertragungen einer Immobilie, wie z.B. Erbfall oder Schenkung, sind kein entgeltlicher Erwerb und damit keine Anschaffung. Dem neuen Eigentümer wird jedoch insbesondere die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt somit dann vor, wenn zwischen der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger und der Veräußerung durch den neuen Eigentümer die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.
Keine Anschaffung ist grundsätzlich die Herstellung einer Immobilie. Etwas anderes gilt lediglich für vom Stpfl. errichtete, ausgebaute oder erweiterte Gebäude, Gebäudeteile, Wohnungen und Außenanlagen, wenn der zugehörige Grund und Boden innerhalb der Spekulationsfrist veräußert wird. In diesem Fall liegt ein privates Veräußerungsgeschäft sowohl hinsichtlich des Grund und Bodens, als auch hinsichtlich der darauf stehenden mitveräußerten, selbst hergestellten Gebäude, Gebäudeteile, Wohnungen oder Außenanlagen vor. Dies gilt auch bei unentgeltlichem oder teilentgeltlichem Erwerb, wenn der Stpfl. den Grund und Boden innerhalb der Spekulationsfrist seit seiner Anschaffung durch den Rechtsvorgänger veräußert. Das zwischenzeitlich errichtete Gebäude unterliegt der Besteuerung unabhängig davon, ob der Rechtsvorgänger oder der Veräußerer das Gebäude errichtet hat.
Wie wird die Spekulationsfrist bei Immobilien ermittelt?
Für die Berechnung, ob die Veräußerungsfrist überschritten ist, ist grundsätzlich bei Anschaffung und Veräußerung das obligatorische Geschäft (das ist regelmäßig der notarielle Kaufvertrag) maßgebend. Grundsätzlich gilt, dass ein privates Veräußerungsgeschäft bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten vorliegt, die innerhalb von zehn Jahren seit Anschaffung veräußert werden.
Das private Veräußerungsgeschäft bei Verkauf eines Grundstücks beinhaltet auch auf dem Grundstück stehende Gebäude und Außenanlagen. Demnach werden auch Gebäude, Außenanlagen und Gebäudeteile sowie Wohnungen, soweit sie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks erst errichtet, ausgebaut oder erweitert wurden und der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre beträgt mit besteuert. Ein privates Veräußerungsgeschäft ist auch dann gegeben, wenn ein unbebautes Grundstück parzelliert und einzelne Parzellen veräußert werden.
Gibt es Ausnahmen bei der Spekulationssteuer?
Zur Vermeidung der Besteuerung eines Veräußerungsgewinns bei Wohnsitzwechsel beinhaltet das Gesetz eine Ausnahmeregelung, nach der die Veräußerung von selbstgenutztem Wohneigentum unter bestimmten Voraussetzungen nicht der Besteuerung unterliegt. Begünstigt sind bebaute Grundstücke sowie die darauf stehenden Gebäude, selbständigen Gebäudeteile, Wohnungen und andere WG, die entweder im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Hinsichtlich der Beurteilung, ob die Wohnung ununterbrochen zwischen Anschaffung und Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist jeweils auf den Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums abzustellen.
Der Nutzung zu Wohnzwecken dient eine Immobilie, wenn sie bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Ein häusliches Arbeitszimmer dient somit nicht Wohnzwecken. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist damit auch gegeben, wenn die Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt wird oder es sich um eine nicht zur Vermietung an Dritte dienende Ferienwohnung handelt. Unschädlich ist es, wenn der Stpfl. die Wohnung einem Kind, für das er einen Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag hat, unentgeltlich zu dessen Wohnzwecken zur Verfügung stellt. Dies gilt aber nicht für andere Angehörige.
Wie wird der Veräußerungspreis ermittelt?
Der Gewinn oder Verlust aus einem Immobilienverkauf ermittelt sich grundsätzlich als Unterschied zwischen Veräußerungspreis auf der einen Seite und Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie Werbungskosten auf der anderen Seite. Dabei sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ggf. um die steuerlich geltend gemachten Absetzungen für Abnutzung, erhöhten Absetzungen und Sonderabschreibungen zu mindern.
Veräußerungspreis
| ./. | Anschaffungs- oder Herstellungskosten ggf. gemindert um AfA (o.Ä.) | |
| ./. | Werbungskosten im Rahmen der Veräußerung | |
| Veräußerungsgewinn/-verlust | ||
Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten in dem Umfang um die AfA einschließlich erhöhter Absetzungen und Sonderabschreibungen zu mindern, in dem sie tatsächlich bei der Ermittlung von Überschusseinkünften abgezogen worden sind. Auf diese Weise werden die geltend gemachten Abschreibungen im Ergebnis nachversteuert. Als Werbungskosten werden grundsätzlich alle durch ein privates Veräußerungsgeschäft veranlassten und vom Veräußerer getragenen Aufwendungen berücksichtigt (beispielsweise Kosten für Verkaufsannonce in einer Zeitung, Rechts- und Beratungskosten).
Da das private Veräußerungsgeschäft zu den Überschusseinkunftsarten gehört ist der Veräußerungsgewinn oder -verlust im Zuflussjahr des Veräußerungserlöses zu erfassen.
Das Baukindergeld
Seit dem 19.08.2018 kann das Baukindergeld beantragt werden. Das Baukindergeld beträgt € 12.000 für jedes im Haushalt der antragstellenden Eltern lebende Kind im Zeitpunkt der Antragstellung unter 18 Jahren, auszahlbar in 10 Jahresraten à € 1.200 (wohl aber nur, solange die Immobilie eigenen Wohnzwecken dient und Kindergeld bezogen wird).
Zuständig für das Baukindergeld ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Weiterführende Hinweise enthält ein entsprechendes Merkblatt der KfW.
Mit dem Baukindergeld wird der Erwerb oder die Herstellung von in Deutschland belegenem Wohneigentum gefördert, z.B. als Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder in Mehrfamilienhäusern. Die Förderung ist nicht auf den Neubau beschränkt, kann also z.B. auch erfolgen, wenn der Antragsteller ein Objekt erwirbt, in dem er bereits wohnt.
Beanspruchen können das Baukindergeld Ehegatten, eingetragene und nicht eingetragene Lebenspartner sowie Alleinerziehende, zu deren in der Wohnung geführtem Haushalt mindestens ein Kind gehört. Die Antragsteller dürfen im Zeitpunkt der Beantragung nicht Eigentümer einer selbstbewohnten oder zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie sein.
Für das maßgebliche Haushaltseinkommen ist auf das durchschnittliche Einkommen des vorletzten und vorvorletzten Jahres abzustellen; für Anträge im 2019 demnach 2016 und 2017. Das maßgebliche Haushaltseinkommen darf bei einem Kinde € 90.000 nicht überschreiten. Je weiterem Kind erhöht sich die Grenze um jeweils € 15.000.
Die Regelung gilt rückwirkend für Käufe bzw. Anträge auf Baugenehmigung ab 1.1.2018; bis zum 31.12.2020 muss der Kaufvertrag unterschrieben oder die Baugenehmigung erteilt sein. Der Antrag auf Baukindergeld muss spätestens drei Monate nach dem Einzug (amtliche Meldebestätigung erforderlich) gestellt werden, spätestens aber bis zum 31.12.2023.
Ferienwohnungen und Steuern
Wird eine Ferienwohnung besteuert?
Eine Ferienwohnung im Inland ist nur dann im Rahmen der Einkommensteuererklärung relevant, sofern diese vermietet wird und wenn mit der Vermietung der Ferienwohnung eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt wird. Die Gewinnerzielungsabsicht ist dem Finanzamt auf Anforderung regelmäßig in Form einer Totalüberschussprognose nachzuweisen.
Werden zunächst nur Verluste erwirtschaftet, werden diese oftmals nur vorläufig anerkannt, bis aus Sicht der Finanzverwaltung die Gewinnerzielungsabsicht nachgewiesen ist. Bis dahin behält sich die Finanzverwaltung eine spätere Überprüfung vor, mit der möglichen Folge, dass zunächst anerkannte Verluste rückwirkend steuerlich nicht mehr berücksichtigt werden.
Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist grundsätzlich von einer Gewinnerzielungsabsicht auszugehen. Der Steuerpflichtige muss jedoch dem FA gegenüber nachweisen können, dass die Ferienwohnung nicht selbstgenutzt wird. Das ist z.B. der Fall, wenn die Ferienwohnung über einen Vermittler vermietet wird und die Selbstnutzung ganzjährig vertraglich ausgeschlossen wird.
Wie werden die Einkünfte ermittelt?
Besteht hinsichtlich der Vermietung der Ferienwohnung eine Gewinnerzielungsabsicht, werden grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt.
Sämtliche Mieteinnahmen einschließlich der vereinnahmten Nebenkosten zählen zu den Einkünften. Wird die Ferienwohnung ausschließlich vermietet oder zur Vermietung vorgehalten, sind sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit der Ferienwohnung und mit der Vermietung der Ferienwohnung anfallen, als Werbungskosten vollständig abzugsfähig.
Selbstnutzung der Ferienwohnung
Wird die Ferienwohnung auch selbstgenutzt, sind die Werbungskosten grundsätzlich aufzuteilen. Als Selbstnutzung gilt auch die unentgeltliche Überlassung der Ferienwohnung an Familienangehörige oder Freunde.
Kosten, die der Vermietung der Ferienwohnung direkt zuordenbar sind, wie z.B. die Reinigungskosten im Anschluss an eine Vermietung oder die Vermittlungsgebühren, sind vollständig abzugsfähig.
Nutzungsunabhängige Kosten wie Grundbesitzabgaben, Versicherungen, Wartungs- und Instandhaltungskosten sind zeitraumbezogen aufzuteilen. Leerstandszeiten sind ebenfalls im Verhältnis von Selbstnutzung zu Vermietung aufzuteilen, es sei denn, die Selbstnutzung ist auf eine bestimmte Zeit beschränkt. In diesem Fall sind die Leerstandszeiten vollständig der Vermietung zuzuordnen.
Verkauf der Ferienwohnung
Erfolgt der Verkauf der Ferienwohnung außerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG, unterliegt ein etwaiger Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer. Anders verhält es sich, sofern mit der Ferienwohnung gewerbliche Einkünfte erzielt werden (s.u.), was aber die Ausnahme darstellen sollte.
Ferienwohnung und Umsatzsteuer
Die Vermietung einer Ferienwohnung führt regelmäßig zur umsatzsteuerlichen Unternehmereigenschaft, da es sich bei der Vermietungstätigkeit in den meisten Fällen um eine nachhaltige wirtschaftliche Tätigkeit zur Einnahmeerzielung handelt. Die einkommensteuerliche Zuordnung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder zu den gewerblichen Einkünften ist für die umsatzsteuerliche Betrachtung irrelevant.
Bei Steuerpflichtigen, die bereits umsatzsteuerliche Unternehmer sind, wird die Vermietung der Ferienwohnung somit Teil des umsatzsteuerlichen Unternehmens, da es umsatzsteuerlich nur ein Unternehmen geben kann (das gilt z.B. auch für Steuerpflichtige, die eine PV-Anlage betreiben und für diese zur Umsatzsteuer optiert haben). Ansonsten wird durch die Vermietung der Ferienwohnung erstmals ein umsatzsteuerliches Unternehmen begründet.
Sofern der Bruttoumsatz aus der Vermietung der Ferienwohnung(en) im vorangegangen Jahr € 22.000 nicht überschritten hat und im lfd. Kalenderjahr € 50.000 voraussichtlich nicht überschreiten wird, findet die sog. Kleinunternehmerregelung des § 19 UStG Anwendung, wonach die Umsatzsteuer nicht erhoben wird. Auf Antrag kann auf diese Regelung jedoch verzichtet werden.
Die Umsätze aus der reinen Vermietung der Ferienwohnungen unterliegen dem ermäßigten Steuersatz von 7 %. Nebenleistungen zur Vermietung wie Wäscheservice, Parkplatzgestellung u.a. unterliegen jedoch dem Regelsteuersatz von 19 %, wobei diese Zuordnung fortdauernd Gegenstand von Rechtsprechungsänderungen ist.
Beim Kauf einer Ferienwohnung besteht grundsätzlich der Anspruch auf den Vorsteuerabzug, sofern der Käufer beabsichtigt, die Ferienwohnung umsatzsteuerpflichtig zu vermieten. Da in diesem Fall (zumindest bei Neubauten) der Verkäufer ebenfalls zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, sollte dieser Umstand in die Kaufvertragsverhandlungen mit einfließen, da die Marge für den Verkäufer hier höher ist. Der Vorsteuerabzug ist auch aus den Anschaffungsnebenkosten (Maklerprovision, Notarkosten) möglich, sofern in den jeweiligen Rechnungen den Vorgaben des § 14 UStG entsprechen.
Wird eine bestehende Ferienwohnung, die regelmäßig vermietet wird, veräußert, wird aus Sicht der Umsatzsteuer ein umsatzsteuerliches Unternehmen im Ganzen, sog. Geschäftsveräußerung im Ganzen (kurz „GiG“) übertragen. Dieser Vorgang ist umsatzsteuerlich nicht steuerbar; vielmehr tritt der Käufer im Hinblick auf die Umsatzsteuer in die Fußstapfen des Verkäufers. Dies ist vornehmlich für den 10-jährigen Berichtigungszeitraum des § 15a UStG relevant. Hierüber muss sich insbesondere der Erwerber im Klaren sein, da dies u.U. nicht unerhebliche finanzielle Auswirkungen für ihn haben kann, wenn er z.B. innerhalb des 10-jährigen Berichtigungszeitraums die Vermietung einstellt und zur Eigennutzung wechselt.
Ferienwohnungen und Gewerbesteuer
Grundsätzlich ist die Vermietung einer oder mehrerer Ferienwohnung(en) als private Vermögensverwaltung einzuordnen und zählt daher zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die Zuordnung ist vor allem wesentlich für eine etwaige Veräußerung der Ferienwohnung. Liegen gewerbliche Einkünfte vor, ist der Veräußerungsgewinn stets steuerpflichtig, während dies bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist der Fall ist.
In Ausnahmefällen kann jedoch auch schon die Vermietung einer Ferienwohnung einen Gewerbebetrieb begründen und zwar wenn folgende Voraussetzungen kumuliert vorliegen:
- Die Ferienwohnung muss in einer Ferienanlage belegen und zur Führung eines Haushalts vollständig eingerichtet sein
- Werbung und Verwaltung der Ferienwohnung erfolgen für die Ferienanlage einheitlich durch einen zentralen Vermittler
- Die Ferienwohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden und es muss nach Art einer Hotelrezeption dauerhaft entsprechendes Personal zur Verwaltung der Ferienwohnung anwesend sein.
Vor allem das Kriterium Ferienanlage wird regelmäßig nicht erfüllt sein, jedoch sollten die Punkte im Einzelnen geprüft werden, um im Nachhinein keine unliebsame Überraschung zu erleben.
Ferienwohnungen und sonstige Steuern
In einigen Gemeinden und Städten werden Bettensteuern oder die Zweitwohnungssteuer erhoben. Dazu kommen regelmäßig auch Abgaben wie der Kurbeitrag (Kurtaxe). Diese Steuern und Abgaben sind neben der Frage, ob diese überhaupt erhoben werden, dem Grunde und der Höhe nach unterschiedlich. Insbesondere bei der Zweitwohnungssteuer werden die Begriffe Wohnung und Zweitwohnung oft sehr unterschiedlich definiert.
Da es sich bei einer Ferienwohnung regelmäßig um ein Grundstück im Sinne des BGB handelt, unterliegen der Kauf und der Verkauf einer Ferienwohnung den Regelungen des Grunderwerbsteuergsetzes.
Qualität, Sicherheit und eine schnelle Reaktionszeit
gewährleistet sein. Bei TH Martin
gibt es einen gratis Kaffee dazu!"
ERFAHRUNG UND QUALITÄT
Uns entgeht nichts,
nicht mal das 
Ein starkes Team, langjährige Erfahrung sowie das höchste Maß an fachlicher Kompetenz wird unseren Mandanten in unserer Kanzlei geboten. Im Rahmen der betriebswirtschaftlichen sowie steuerlichen Beratung profitieren unsere Mandanten von einem breit gefächerten Leistungsspektrum. Sei es die Erstellung von Jahresabschlüssen, Steuererklärungen, Beratung über die Möglichkeiten zur Realisierung von Steuersparmöglichkeiten oder die Auseinandersetzung mit der Finanzverwaltung und den Finanzgerichten – bei uns sind Sie mit Ihren Fragen und Anliegen an der richtigen Adresse!
DIPL.-ÖK. THYMO MARTIN
STEUERBERATER & GESCHÄFTSFÜHRER
Kundenorientiertes Handeln steht bei uns im Vordergrund und der Maßstab aller Dinge. Wir kennen keine Probleme, denn wir legen den Fokus auf die Lösung. Gemeinsam finden wir den für Sie richtigen Weg in allen steuerlichen Angelegenheiten!
TELEFON: 0201/ 841 888 0
EMAIL: info@martin-stb.de
BEI FRAGEN UND ANREGUNGEN
Kontaktieren Sie uns!
Adresse
TH Martin STEUERBERATER
Alfredstr. 157
45131 Essen
Telefon/Fax
TEL: 0201 / 841 888 – 0
FAX: 0201 / 841 888 – 19